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Statistiques cantonales

Les 21 domaines : 05. Prix

Transactions et prix de l'immobilier

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Méthodologie

Statistique des transactions immobilières
Objectif
La statistique des transactions immobilières représente la source de référence pour connaître les niveaux de prix et analyser l'intensité de l'activité du marché immobilier dans le canton de Genève. Elle a pour objectif de fournir :
  • des résultats détaillés, à un rythme annuel, sur les différents types d'objets immobiliers vendus dans le courant de l'année (maisons individuelles, appartements en PPE, terrains non bâtis, etc.), notamment les distributions de prix, le type d'acheteur et de vendeur, les ventilations par commune ou par zone d'affectation.
    Ces résultats sont basés sur des données définitives consolidées qui sont disponibles en fin d'année A+1 pour l'année A.
  • des indicateurs conjoncturels, à un rythme trimestriel, qui permettent notamment de chiffrer le nombre et la valeur des transactions immobilières réalisées en un trimestre, ainsi que les niveaux de prix pour certains types d'objet.
    Ces résultats sont basés sur des données provisoires disponibles rapidement, environ trois semaines après la fin du trimestre. Ils sont ensuite remplacés par les résultats définitifs consolidés lorsque ceux-ci sont disponibles.

Champ
Le champ de la statistique des transactions immobilières porte sur l'ensemble des transferts de propriété en nom enregistrés au registre foncier et qui sont assimilables à des transactions réalisées à titre onéreux. Cela inclut les achats, qui constituent l’écrasante majorité des transactions retenues, ainsi que les adjudications (depuis 1998), les exercices du droit de préemption (depuis 2007), les exercices du droit de réméré (depuis 2007), les dations en paiement (depuis 2022) et les exercices du droit d’emption (depuis 2022).
Sont donc exclues :
  • les transactions effectuées via l'achat d'actions d'une société immobilière (ces transactions ne font pas l'objet d'un enregistrement au registre foncier car le propriétaire du bien immobilier reste inchangé) ;
  • les transferts de propriétés enregistrés au registre foncier mais qui ne sont pas assimilables à des transactions réalisées à titre onéreux (notamment les héritages, donations, cessions ou partages).
Par ailleurs, pour calculer les résultats de distributions de prix par type d'objet (prix médian et quartiles), certaines transactions sont écartées de cet ensemble :
  • soit parce qu'elles ne sont pas pertinentes du point de vue de l'analyse économique du marché immobilier (masses en faillite, liquidations, parts de copropriété, droits de superficie) ;
  • soit parce que les objets échangés ne sont pas clairement identifiables ou que leurs caractéristiques ne sont pas exhaustivement connues.
A noter que lors des résultats trimestriels provisoires, les éléments permettant d'écarter des transactions non pertinentes ne sont la plupart du temps pas encore connus.

Unité statistique
L'unité d'observation de la statistique des transactions immobilières n'est pas directement la transaction immobilière, mais l'objet (bâtiment, terrain, appartement en PPE, etc.) soumis à un transfert de propriété. Ainsi, lorsqu'une même transaction porte sur plusieurs objets, par exemple un appartement en PPE et une place de parc, et qu'il est possible de distinguer le prix et les caractéristiques de chaque objet, la transaction est subdivisée. Le nombre total de transactions correspond ainsi au nombre d'objet vendus et non au nombre de transactions enregistrées par le registre foncier.

Seul le tableau de résultats relatif à l'ensemble des transferts de propriétés fait exception à ce principe. Ce tableau répertorie tous les transferts enregistrés au Registre foncier, qu'ils soient assimilables à des transactions réalisées à titre onéreux ou non (il comprend ainsi également les héritages, donations, cessions ou partages, par exemple) et sans que les transactions multiples ne soient subdivisées.

Source des données
Les données de base proviennent du registre foncier, qui les publie dans la Feuille d'avis officielle (FAO). Les résultats trimestriels provisoires sont basés uniquement sur cette source et sur les données cadastrales.

Pour produire les résultats définitifs consolidés, ces données sont ensuite complétées par des informations provenant :
  • des formulaires statistiques remplis par les notaires à chaque transaction ;
  • de l'éventuel examen des actes notariés relatifs à la transaction.

Résultats trimestriels provisoires
Afin de fournir des résultats plus rapidement et à un rythme conjoncturel, des résultats trimestriels provisoires sont diffusés environ trois semaines après la fin du trimestre.

Les principales limites des données provisoires, sur lesquelles sont basés ces résultats, sont les suivantes :
  1. Les premières données étant disponibles peu de temps après la fin du trimestre, certaines transactions réalisées au cours du trimestre ne figurent pas encore au registre foncier en raison du délai d'inscription. Ainsi, les premiers résultats diffusés pour un trimestre ne sont pas basés sur l'ensemble des transactions.
  2. Pour un certain nombre de transactions, les prix mentionnés dans la FAO sont incomplets. C'est le cas notamment des ventes d'objets neufs « sur plan » (principalement des maisons individuelles et appartements en PPE) dont les prix peuvent être complétés ou corrigés dans les résultats définitifs grâce aux sources supplémentaires exploitées.
  3. Dans quelques cas, une transaction peut porter sur plusieurs objets (vente multiple : lorsqu'une même annonce de la FAO groupe plusieurs objets de types différents) sans que l'on soit en mesure de connaître leur nombre. Dans les résultats trimestriels provisoires, ces ventes sont prises en compte et la classification par type d'objet se fait selon le type d'objet jugé « principal ». Dans le cadre des résultats définitifs consolidés, une recherche détaillée permet dans certains cas d'obtenir les informations pour chacun des objets présents dans l'annonce et ainsi de prendre en compte chaque objet pour lui-même.
Pour établir des résultats trimestriels provisoires tout en palliant les limites susmentionnées, les valeurs observées sont complétées par des estimations basées sur les résultats des années précédentes. Ces estimations portent exclusivement sur le nombre et la valeur totale des objets vendus, et non sur les distributions de prix (prix médian et quartiles).

Sitôt que les données définitives consolidées de l'année A sont disponibles, les résultats trimestriels provisoires de l'année A sont remplacés par les résultats définitifs.

Interprétation des résultats
Il convient de rappeler que les objets vendus sont différents d'une période à l'autre et que les écarts constatés entre deux périodes, notamment en termes de prix médians, ne sauraient qualifier avec suffisamment de précision l'évolution des prix sur le marché immobilier. Cette constatation est d'autant plus vraie dans les catégories où le nombre de transactions réalisées en une année est petit (par exemple, ventilation simultanée par type d'objet, état de l'objet et commune).

Types d'objet
Les objets sont classés selon les catégories ci-dessous :
  • Terrain non bâti : Terrain nu ou avec bâtiment de peu d'importance.
  • Maison individuelle : Bâtiment servant exclusivement à l'habitation et ne comprenant qu'un seul logement (maison individuelle ou villa).
  • Bâtiment à plusieurs logements : Bâtiment affecté exclusivement à l'habitation et comprenant au minimum deux logements.
  • Bâtiments mixte : Bâtiment comprenant à la fois des locaux destinés à une activité économique et des logements.
  • Bâtiment administratif, commercial ou industriel : Bâtiment destiné exclusivement à l'activité économique (bureaux, magasins, usines, etc.).
  • Appartements en PPE : logement en propriété par étage.
  • Autre : catégorie regroupant les locaux commerciaux vendus en PPE, les garages, box ou places de parc en PPE, ainsi que les hangars, dépôts ou exploitations agricoles et les objets n'ayant pas pu être clairement identifiés.

Etat de l'objet (neuf ou non neuf)
Un objet (bâtiment ou appartement) neuf est un objet nouvellement construit et jamais occupé. Ces deux conditions doivent être remplies simultanément pour que l'objet soit qualifié de neuf. Réciproquement, un objet non neuf est un objet qui a déjà été occupé et/ou qui n'est pas nouvellement construit. Les objets rénovés sont groupés avec les bâtiments non neufs.

La source principale permettant de définir l'état d'un objet est le formulaire statistique rempli par les notaires. Lors de l'élaboration des résultats trimestriels provisoires, ces formulaires ne sont pas encore disponibles. A ce stade, l'état est par conséquent évalué par d'autres critères (année de construction, existence d'un projet récent sur la parcelle, indication que le prix de vente est partiel et comprend des frais annexes).

Type de marché (libre ou prix contrôlés)
Dans les résultats relatifs au prix des transactions d’appartements en PPE, les transactions sur le marché libre sont (à partir de 2006) distingués des transactions d’appartements dont le prix est contrôlé par l’Etat. En effet, selon les modalités de la loi générale sur les zones de développement (LGZD), les appartements en PPE vendus en zone de développement (dénommés « ZD PPE ») sont des objets dont les prix de vente sont contrôlés par l’Etat pour une durée de 10 ans après la date d’entrée moyenne des premiers occupants. Les niveaux de prix de ces objets sont inférieurs à ceux du marché libre. En contrepartie, ces logements doivent être occupés de manière effective par leur propriétaire pendant la durée du contrôle. A noter qu’une transaction d’un appartement sis en ZD PPE après la fin de la période de contrôle des prix est considéré comme une vente sur le marché libre.

Type d'opérateur (acheteur ou vendeur)
Pour chaque objet vendu, il est possible de déterminer le type d'acheteur et de vendeur selon les modalités suivantes :
  • Professionnel de l'immobilier ou de la construction : Personne physique ou morale pouvant être un promoteur, un entrepreneur, une entreprise de construction, un bureau d'architecte, une régie, un fonds de placement immobilier, un consortium de construction ; Les particuliers peuvent également être ventilés en fonction de leur origine (suisse ou étrangère).
  • Particulier : Personne physique réalisant une transaction en nom propre (et non pas au nom de son entreprise), et n'exerçant pas une activité professionnelle dans l'immobilier ou dans la construction ;
  • Société anonyme ;
  • Autre société ;
  • Fonds de prévoyance ou caisse de pension ;
  • Collectivité publique ou paraétatique : commune, canton, Confédération, fondation de droit public, organisation internationale, Etat étranger, etc ;
  • Autre fondation ou association ;
  • Coopérative d'habitation.

Zone d'affectation
Pour déterminer l'affectation du sol sur l'ensemble du territoire cantonal, celui-ci est réparti en zones, dont les périmètres sont fixés par des plans annexés à la loi d'application de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire. La délimitation des zones d’affectations peut évoluer avec le temps. Par ailleurs, avant 2014, la statistique des transactions immobilières ne fait pas de distinction entre zones ordinaires, zones protégées ou zones de développement. Pour en savoir plus sur les zones d'affectation du sol voir :
la méthodologie de l'Espace et environnement

Questionnaires et documents d’enquêtes
Pour télécharger la dernière version du Formulaire pour la statistique des transactions immobilières ou sa fiche explicative, se rendre sur la page Questionnaires.