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10.09.25 - Des écarts de loyers importants entre locataires et coopérateurs

En 2025, le loyer mensuel moyen des logements à loyer libre s’établit à 1 639 francs pour un quatre-pièces, 1 959 francs pour un cinq-pièces et 2 602 francs pour un six-pièces (la cuisine est comptée comme une pièce entière).

Comme ces montants concernent l'ensemble des logements à loyer libre actuellement occupés, ils ne sont pas représentatifs des loyers des logements disponibles sur le marché. En effet, les loyers des logements qui ont été attribués à de nouveaux locataires au cours des douze derniers mois sont nettement plus élevés : 2 006 francs pour un quatre-pièces, 2 496 francs pour un cinq-pièces et 3 389 francs pour un six-pièces.

Toujours dans le secteur des logements à loyer libre, environ 5 % des logements sont gérés par des coopératives. Ces dernières visent à fournir à leurs membres des logements à prix coûtant. La coopérative est propriétaire de l'immeuble. Son capital est constitué des parts sociales souscrites par les coopérateurs (généralement entre 5 % et 10 % de la valeur de l'appartement qu'ils occupent). Les logements en coopérative se démarquent par des loyers nettement inférieurs : en moyenne, 1 010 francs pour un quatre-pièces, 1 276 francs pour un cinq-pièces et 1 697 francs pour un six-pièces. Selon le nombre de pièces, l'écart par rapport aux loyers payés par des locataires oscille entre - 42 % et - 36 %.

L'écart de loyer entre locataires et coopérateurs est plus marqué pour les logements anciens que pour les récents : parmi les 3 à 6 pièces, l'écart entre le loyer moyen par m² est de - 3,1 % pour les logements situés dans des immeubles construits après 2000, alors qu'il se monte à - 44,7 % pour les immeubles construits avant 1960. Cela s'explique par le fait que les loyers des coopérateurs sont fixés sur la base des coûts, qui, en l'absence d'investissements importants, ont tendance à rester stables, voir diminuer. Cela contraste avec la pratique au sein des immeubles hors coopératives où les loyers sont fixés afin de permettre au bailleur de dégager un rendement. De ce fait, les loyers des logements hors coopératives augmentent souvent fortement au moment d'un changement de locataire¹ et l'écart de loyer entre coopérateurs et locataires se creuse au fil du temps.

¹Entre mai 2024 et mai 2025, les loyers des logements à loyer libre qui ont changé de locataire ont progressé de 8,1 % en moyenne contre + 1,2 % pour les logements dont le locataire n'a pas changé.