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19.11.24 - Grands écarts de plus-values pour les reventes d’appartements en PPE selon leur zone d’affectation

Entre 2006 et 2023, 2 800 appartements ont fait l’objet d’au moins une revente, soit 15 % de l’ensemble des appartements en PPE vendus. La revente d'appartements en PPE génère une plus-value (ou une moins-value) qui se définit comme l’écart nominal relatif entre le prix de vente de la première transaction et celui de la dernière transaction.

Globalement, la plus-value médiane des appartements revendus atteint 28,8 % et la durée médiane de possession du bien avant revente est de 7,3 ans (la médiane correspond à la valeur pour laquelle la moitié des observations lui sont inférieures, l’autre moitié supérieures). Sur le marché libre, par zone d'affectation, la plus-value médiane la plus importante est de 39,6 % pour les appartements du centre de l'agglomération (zones 1 et 2), tandis que la plus ténue se situe en zone villa (zone 5) avec 20,8 %, en partie en raison d'une durée de possession plus courte (4,4 ans contre 7,3 ans en zones 1 et 2).

Le contrôle des prix agit très sensiblement sur la plus-value et sur la durée de possession des appartements situés en ZD PPE. Ces derniers se situent dans un périmètre (la zone de développement, régie par la loi générale sur les zones de développement) dans lequel les prix de vente sont contrôlés par l'Etat pour une durée de 10 ans après leur construction. Ils doivent être occupés de manière effective par leur propriétaire pendant la durée du contrôle. La plus-value médiane des appartements situés en ZD PPE revendus après la sortie du contrôle est très élevée et atteint 84,1 %, pour une durée médiane de 11,2 années. A l'opposé, les reventes de logements sis en ZD PPE pendant la période de contrôle génèrent logiquement la plus-value la plus basse (+ 11,1 %), pour une durée de possession médiane de 3,0 ans.

La plus-value totale d'un bien dépend fortement de la durée de possession de celui-ci. Pour l'ensemble des appartements revendus, la plus-value annuelle (taux de croissance annuel moyen entre le prix d'achat et le prix de revente) médiane s'élève à 3,9 % de la valeur par année de possession. Ce chiffre atteint 5,4 % pour les logements en ZD PPE revendus après la période de contrôle des prix, tandis qu'il est de 3,5 % pour les logements en ZD PPE revendus pendant la période du contrôle des prix.

Pour les logements sur le marché libre, la plus-value annuelle médiane diffère largement selon les zones d'affectation. Elle est la plus élevée au centre de l'agglomération (+ 4,8 % en zones 1 et 2), contre + 2,9 % en zone 4 rurale. Ces écarts de taux de croissance ont des effets très marqués sur le long terme : un taux de croissance annuel de 4,8 % implique un doublement des prix en 15 ans. Un taux de 2,9 % demandera 25 ans pour parvenir au même résultat.